El nivel de derrumbe pone en alerta al sector porque no se vislumbra que, en el corto plazo, pueda darse una reversión de esta tendencia.
La fuerte devaluación del peso destrozó el sueño de muchos interesados en renovarsus viviendas, o el de aquellos que se entusiasmaban en tener el techo propio.
Con el nacimiento de los créditos hipotecarios UVA, quienes miraban de lejos laposibilidad de contar con financiamiento bancario comenzaron a ilusionarse.
Pero las complicaciones de la economía, reflejadas en un dólar que no encuentratecho, altas tasas de interés e inflación en alza -sumado a una marcada caída de lasexpectativas- volvieron a alejar esas chances.
El volumen de créditos hipotecarios que se otorga es cada vez más bajo y esto hallevado al mercado inmobiliario a quedar virtualmente paralizado.
En las entidades bancarias esta situación también se hace sentir, al punto queadvierten que el freno es casi total.
Tal es así que, según datos del Banco Central:
– En abril se otorgaron unos $700 millones en concepto de préstamos que indexanpor UVA (Unidades de Valor Adquisitivo) por día hábil
– A fines de ese mes -con dólar a $20,50- la entrega de créditos tocó su punto más altodesde que irrumpiera este mecanismo, permitiendo apalancar 2.200 transacciones(40% de lo escriturado)
– En junio -ya con un billete arañando los $30- el volumen involucrado en hipotecasse precipitó a apenas $276 millones. Sólo hubo 760 operaciones a crédito, (65%menos que en abril)
En este marco, iProfesional realizó un relevamiento entre importantes referentesdel mercado, del que se desprende que el rubro del ladrillo –como había ocurrido enépocas de cepo cambiario- está reeditando otra de sus peores momentos.
En julio, la devaluación también se hizo sentir. Tanto, que el desplome del montoinvolucrado en hipotecas fue de poco más del 70 por ciento.
Obviamente, también ha sido alarmante la caída en las escrituraciones, ya que elfinanciamiento a largo plazo ha venido siendo el gran motor de la actividadinmobiliaria.
Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires advierten que en julioapenas se superaron las 4.400 operaciones. Muy lejos de las casi 6.100 de marzo.
Los agentes inmobiliarios aseguran que este derrumbe pone en alerta al sector pordos cuestiones: la magnitud de la caída y, acaso peor, el hecho de que no se avizoreen el corto plazo una reversión de esta tendencia.
«El dólar está cada vez más alto, la inflación va para arriba, las tasas son prohibitivasy cada vez menos personas se animan a endeudarse a largo plazo. Y encima esto dapara largo», afirma un importante referente del sector que pide reserva de identidad.
«La inestabilidad espanta a los interesados. La situación es muy compleja ylamentablemente en el corto plazo no vemos posibilidades de que esto mejore», comparte Armando Pepe, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios deBuenos Aires.
Pero, más allá del freno evidente que se observa en el mercado, hay otro dato queaportan los especialistas y que también explica el desplome de los hipotecarios.
Muchos de quienes habían iniciado los trámites antes de la devaluación, de golpe seencontraron con que el dinero que iban a recibir en pesos no les alcanzaba paracomprar la cantidad de dólares exigida por el propietario.
«Quedaron fuera de competencia por la devaluación. En pocos meses el tipo decambio pasó de $20 a $27 primero, y ahora ya estamos hablando de $31. No hacefalta aclarar cuánto y a qué velocidad empeoró la situación», sostiene Pepe.
Pero hay más: un grupo cada vez mayor de personas volvió a quedar directamenteafuera del sistema. No sólo los que reciben menos dinero en términos de dólares, sino aquellos que se han visto superados por la relación cuota-ingreso.
«La torta de posibles compradores se achica al ritmo de la devaluación. A medidaque esto ocurre, más personas quedan relegadas de las compras a través delfinanciamiento bancario», apunta Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.
Además, señala que las previsiones del sector son muy desfavorables, teniendo encuenta que la depreciación de la moneda local continuará.
¿Qué significa? Que más allá de que en algún momento el dólar pueda estabilizarse(al menos un par de meses) muchos interesados habrán sido expulsados delmercado de hipotecarios.
En las inmobiliarias ya acusan recibo del mal diagnóstico, que se ve reflejado en lamenor cantidad de llamados que reciben. En este marco, tratan de mantener a floteel negocio con operaciones de alquiler.
Antes de que el dólar comenzara a subir con fuerza, cerraban unas cuatrooperaciones con créditos hipotecarios UVA y el panorama pintaba un poco másauspicioso.
Pero si hay algo que caracteriza a la Argentina son los repentinos cambios de ciclo desu economía.
Tanto es así que no sólo el billete verde genera dolores de cabeza: la evolución delparámetro UVA también hace que se le deba más plata al banco:
– En un año, las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) registraron un alza del 31%, mientras que los salarios se ajustaron «apenas» 17,5 por ciento
– Al cierre de la primera quincena de agosto de 2017, una UVA equivalía a $19,50. Ahora ese parámetro se elevó a $25,50
– Las tasas reales (por encima de la inflación) pasaron de entre 4% y 5% a ubicarsecerca del 10 por ciento
– Quien tomó un crédito por $1 millón el año pasado (agosto), suscribió elcompromiso de cancelar poco más de 51.000 UVA. Ahora, ese monto se elevó a $1,3millones más intereses (+30%)
El siguiente gráfico ilustra la variación de la UVA durante el último año:
La caída
La fuerte baja que se registra en los créditos hipotecarios ya se olfateaba en losúltimos registros del Colegio de Escribanos de Buenos Aires.
Según la entidad, las ventas apalancadas con créditos se precipitaron 25% interanualen junio en la Ciudad de Buenos Aires. Por tercer mes consecutivo caía el total deescrituraciones.
Por el alza del billete verde, el monto total en las transacciones se elevó casi 60% enpromedio ($18.600 millones) también en un año. Y, en comparación con mayo 2018, la cantidad de actos descendió un 22%.
El monto promedio por escrituración pasó a ser de unos $4 millones(aproximadamente u$s150.000): creció cerca del 80% en un año medido en pesos, yun 7% en dólares.
En el comparativo del primer semestre, 2018 versus 2017, la evolución se mantuvo enterreno positivo: 31.074 escrituras contra 25.267.
En el acumulado semestral de escrituras con hipotecas, el panorama fue algosimilar: 10.143 frente a las 5.300 del medio período previo.
«La crisis cambiaria impactó de lleno en un mercado inmobiliario que habíacomenzado a transitar un mejor rumbo gracias al empuje de los préstamoshipotecarios», indican desde Reporte Inmobiliario.
En mayo, los números habían acusado el impacto de la devaluación. Y desde elColegio de Escribanos advirtieron que el mes siguiente la situación sería peor.
Evidentemente fue así. El repunte del dólar pulverizó el sueño de muchos y habrá que esperar un buen tiempo hasta que vuelvan a acercarse a los mostradores de los bancos.
Fuente: iProfesional
